Administrador de Fincas, contrato, renovación, cese.

El trabajo de Administración de Fincas es en su esencia un servicio, y como tal implica un proceso en donde se deben cumplir ciertos parámetros para su contratación y disfrute. Cada día existe mayor tendencia a que las Comunidades de Propietarios contraten los servicios de un Administrador de Fincas para que gestionen aspectos de su comunidad. ¿Cuáles pueden ser sus funciones? Además de lo establecido por ley – Articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal – las características específicas variarán en función de las necesidades de cada cliente, del mismo administrador e incluso de las zonas y tipo de urbanizaciones en que se ofrezcan. Sobre las tareas y funciones de un Administrador de Fincas hemos hablado en anteriores post, si desea profundizar en este aspecto haga click aquí.
Según lo establecido por ley, en una Comunidad de Propietarios podrá existir la figura de un Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador. Cada caso tiene sus particularidades y todos deben en aprobados por la Junta General Ordinaria de Propietarios.
La figura del Presidente es obligatoria, la del Vicepresidente es opcional; ambos serán nombrados entre los propietarios mediante elección y por turno rotativo o sorteo.
El Secretario y Administrador puede ser la misma persona y no necesariamente un propietario de la comunidad existiendo la posibilidad de contratar servicios a terceros, ya sean de un Administrador de Fincas o una gestoría especializada en la materia. Para mayor información ver Articulo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Regularmente el nombramiento de los Órganos de Gobierno de la Comunidad se realiza cada año, salvo que en los estatutos o en anterior Junta de Propietarios se haya acordado algo diferente, igualmente ocurre con los casos en que se contraten servicios a terceros para ejercer de Secretario y/o Administrador de la Comunidad.
El Presidente será quien ejerza las funciones de Secretario y Administrador en caso de no contratar servicios externos o no elegir a algún propietario que ejerza tales funciones.
Cabe acotar que la contratación de servicios a terceros para ejercer de Secretario y/o Administrador de Fincas estará condicionada a que se garantice que se posea conocimientos suficientes para realizar las actividades que correspondan.
Se puede cambiar de Administrador de Fincas en cualquier momento de año, pero conviene revisar las pautas de contratación pactadas con el mismo; puesto que el cambio o cese del actual con fecha anterior a las condiciones establecidas puede conllevar a penalizaciones económicas a la Comunidad de Propietarios.
Suele ocurrir que no exista en contrato mercantil entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador de Fincas, estos casos son muy frecuentes – por ejemplo – en administradores que llevan mucho tiempo ofreciendo servicios a una misma comunidad. No obstante, debe existir un acta de la Junta aprobando la contratación de los servicios del administrador y la renovación se realizará de manera automática cada año e igualmente existirá un acta que refleje dicha renovación.
Siendo el caso de que la Comunidad de Propietarios desee cesar del uso de los servicios, el administrador podrá exigir el pago de las cuotas mensuales pendientes hasta la llegada de la próxima renovación, si la Comunidad de Propietarios se negase a pagar podría enfrentarse a una reclamación judicial, siendo el juez quien decida el asunto.
En los casos de cese de actividad del Administrador de Fincas, esto debe ser notificado con claridad y por escrito por la Comunidad de Propietarios.
Si el momento en que la Comunidad de Propietarios decide cambiar de Administración de Fincas coincide con la fecha de renovación automática, no deberá llamarse “cese de actividad” sino “no renovación”.
Recordar que todos los propietarios tienen por igual derecho a conocer lo que ocurre en su comunidad en relación a los servicios contratados y a emitir consideraciones sobre ello (¿Por qué contratar a un Administrador de Fincas?), por tanto la contratación o renovación de un Administrador de Fincas es algo que no puede estar de espaldas a ningún propietario.
De momento, terminamos con algunos apuntes de interés, son muchas las dudas que poseen los propietarios cuando se nos acercan o leemos sus comentarios en foros de discusión y páginas webs. A juzgar por las dudas y preguntas a cómo actuar ante la contratación, renovación, apelación o cambio de un Administrador de Fincas hay tela, telita, tela marinera….!!!! Pero como se suele decir para cada hueco existe un parche que le acomode, así que…. queridos lectores saldrán otros post aquí y en otros sitios que tendrán la intención de aclarar la situación.
Por último recomendar el hashtag #AAFFTweet, utlizado en Twitter para que conozca las novedades en materia de Administración de Fincas y Comunidades de Propietarios directamente de la mano de nuestros mejores profesionales del sector.
Que tengáis un maravilloso día!!!!